Güncel Haber ve Makaleler

Gayrimenkul Sektörü ile İlgili Haber ve Makaleler

Ofis Projelerini İnceliyoruz (1) – Torun Center Mecidiyeköy Bahçe Ofisler

Ofis İncelemeleri Yazı Dizisi – 1 Torun Center

 

Ekran Resmi 2021-01-31 22.57.59

Artık periyodik aralıklarla piyasadaki ofis projelerini inceleyip yorumlayacağız. İşe TORUN CENTER ile başlıyoruz.

Eski Ali Sami Yen stadının yanına, likör fabrikası ile beraber aynı mimar ama farklı geliştiriciler ile yapılan Torun Center – Quasar projeleri aslında beraberce oluşturdukları meydan ve yeşil alan ile İstanbul’un ortasında bir şehir meydanı yaratıyorlar. 10 dönüme yakın bir alan bu iki projenin bütünleşik açık alanlarını oluşturuyor.cem-botanik-projeler-torun-center-1r

Mecidiyeköy İstanbul’un merkezlerinden biri, toplu ulaşım açısından mükemmel bir alan. Özel araç ile gelindiğinde ise trafik sıkışık olmasına rağmen proje otoparkları ve İspark işbirliği ile rahat bir otopark imkanı sunuyor. Torun Center 3 kule ve bahçe ofislerden oluşuyor. 3 kuleden biri rezidans, biri ofis biri ise otel olarak planlanmış. Otel bloğu boş ama ofis ve rezidans blokları yüksek dolulukta kullanımda.

Bizim yorumlarımız ise genelde 2 kattan oluşan, bahçe konseptli GARDEN OFFICE kısmı.

Torun Center Bahçe Ofisler Emre Arolat tarafından tasarlanmış

Emre Arolat imzalı projede göz alıcı, biraz loş ama eğlenceli bir konsept kullanılmış. Tavan yükseklikleri 5 – 5,5 m civarında (brüt) Alt katların hepsine bahçe, üst katlara balkon verilerek bir konsept oluşturulmuş. Aslında özellikle kreatif iş kolları için çok uygun bir konsept. 4 kanallı fancoil sistemi ile iklimlendirilmiş. Ne var ki doluluk yakalanamadığı için biraz hüzünlü bir havası var. Neyse ki Pandemi projeye yaramış, kendilerine özel arayanların ilgisi artmış.

Torun Cnter Bahçe Ofis

 

Blokların altında kaldığı için, biraz karanlık / loş .Net brüt oranları ise çok sempatik değil.Lokasyon ise bir Büyükdere Caddesi değil.

 

 

Ekran Resmi 2021-01-31 22.48.09Ekran Resmi 2021-01-31 22.47.51Ekran Resmi 2021-01-31 22.48.18

Yine de uygun kira değerleri ile kesinlikle dikkate alınması gereken bir proje.

Gelelim Puanlamaya:

7/10- Lokasyon

8/10 – Proje Tasarım

8/10 – Konsept

8/10 – Çevre

8/10 – Ulaşım

7/10 – Ofis Tasarım

6/10 – Maliyet

4/10 – İşletme Maliyeti

4/10 – Kiracı Karması

6/10 – Yönetim

Dediğimiz net/brüt oranı biraz sıkıntılı, işletme maliyetleri ise makulün biraz üzerinde. Perakende alanları ise daha dolmamış. Starbucks sinema, MacFit gibi fonksiyonlar ise çalışmakta. Ofislerin çoğu shell & core olduğu için fit out maliyetleri de ciddi olabilir. Torunların kiracılarına bu konuda destek verdiğini biliyoruz. Daha uzun vadeli bir bakış açısıyla kiarcılara çeşitli kolaylıklar sağlayarak onları çekmeye çalışan bir yönetim var işin başında. Torunlar grubu aynı zamanda bir çok AVM sahibi olduğu için yönetimsel tecrübeleri de fazla.

Genel olarak 6,5 tan 7 veriyoruz.